Reforma planistyczna, która weszła w życie 24 września 2023 r. istotnie zmieniła zasady przeznaczania na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, położonych poza granicami administracyjnymi miast. Skutkiem jest brak możliwości uzyskania warunków zabudowy dla takich gruntów.
Stan przed reformą planistyczną
Jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest, aby teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Dotychczas grunty rolne stanowiące użytki klas IV-VI nie wymagały takiej zgody, a rolny charakter gruntów nie był przeszkodą do uzyskania warunków zabudowy.
Użytki rolne klas I-III położone poza granicami miast wymagały zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze dokonywało się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego dokonywana była więc tylko w procedurze uchwalania planu miejscowego. Wyłączało to możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art. 7 ust. 2a przewidywała jednak wyjątek, kiedy nie była wymagana zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów. Wymagało to łącznego spełnienia poniższych warunków:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
- grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych,
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
W przypadku spełnienia wszystkich powyższych warunków, grunty rolne klas I-III nie wymagały zgody na zmianę przeznaczenia. Możliwe więc było uzyskanie warunków zabudowy, a następnie złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Dotyczyło to nieruchomości położonych w obszarze zwartej zabudowy, o niewielkiej powierzchni, które właśnie ze względu na te parametry nie były wykorzystywane do produkcji rolniczej.
Zmiana przeznaczenia gruntu obecnie
Nie zmieniły się zasady przeznaczania na cele nierolnicze gruntów rolnych klas I-III położonych w granicach administracyjnych miast oraz użytków klas IV-VI (niezależnie od lokalizacji).
Reforma planistyczna w sposób istotny zmieniła zasady przeznaczania na cele nierolnicze użytków klas I-III położonych poza granicami miast. Zgody ministra na zmianę przeznaczenia nie wymagają obecnie użytki klas I-III położone „na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Obszary uzupełnienia zabudowy określa się w planie ogólnym, który zastąpił studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 r. i niewykluczone, że termin ten zostanie przedłużony. Dopóki nie ma planów ogólnych i wyznaczonych w nich obszarów uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III nie jest możliwa, a przez to nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy. Grunty te zostały więc de facto czasowo wyłączone spod zabudowy.
Istotne jest również, że wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym jest fakultatywne. Rada gminy może takiego obszaru w ogóle nie wyznaczyć, a wówczas uzyskanie warunków zabudowy w ogóle nie będzie możliwe.
Stan przejściowy
Trudno powiedzieć, czy taki był zamysł ustawodawcy, ale stan obecny jest wynikiem niewłaściwie sformułowanych przepisów przejściowych, a konkretnie art. 59 ustawy nowelizującej.
W sprawach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy (24 września 2023 r.), stosuje się ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym. Pozostałe przepisy stosuje się w brzmieniu znowelizowanym. Jednym z takich przepisów jest art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dotyczący zmiany przeznaczenia gruntów rolnych. Skutkiem tej niekonsekwencji jest odesłanie do obszarów uzupełnienia zabudowy, których nie ma i być może jeszcze długo nie będzie.
Podobnie jest w postępowaniach wszczętych począwszy od 24 września 2023 r. Mimo że z mocy przepisów przejściowych nie stosuje się przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczącego położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy, to stosuje sie znowelizowany art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To oznacza, że tylko grunty położone w obszarze uzupełnienia zabudowy nie wymagają zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III.
W najgorszej sytuacji znaleźli sie inwestorzy, którzy złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy przed 24 września 2023 r. Nawet jeśli w dniu złożenia wniosku grunt rolny klasy I-III spełniał warunki do zmiany przeznaczenia bez zgody ministra, to dokładnie 24 września 2023 r. przestał te warunki spełniać. Obecnie w takich sprawach organy gmin wydają decyzje odmowne. Jest to jeden z mankamentów reformy planistycznej, który może stanowić naruszenie konstytucyjnej zasady zaufania obywateli do państwa.
Stan prawny na dzień 22 kwietnia 2024 r.
Podstawa: ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688).