Od 1 kwietnia 2024 r. będą obowiązywać zmienione przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szereg zmian dotyczy budynków mieszkalnych wielorodzinnych, co bezpośrednio przełoży się na nowe inwestycje deweloperskie.
Odległość budynku od granicy działki
Rozporządzenie zwiększa minimalną odległość budynku od granicy działki. Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych będzie to 5 metrów, niezależnie od tego, czy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami, czy ścianą bez okien i drzwi. Jednocześnie odległość balkonu w takim budynku od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry.
Budynki produkcyjne lub magazynowe o powierzchni zabudowy ponad 1000 m2 należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany budynku mieszkalnego na innej działce budowlanej – istniejącego lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Powierzchnia lokali użytkowych
Rozporządzenie wprowadza minimalną powierzchnię lokalu użytkowego – 25 m2.
Wydzielenie lokalu o mniejszej powierzchni będzie możliwe w trzech przypadkach:
- jeśli lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
- jeśli lokal użytkowych wydzielany jest w budynkach zamieszkania zbiorowego lub w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
- jeśli lokal użytkowych wydzielany jest w budynkach, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. wydano decyzję o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Zmiana ta ma przeciwdziałać wydzielaniu zbyt małych lokali użytkowych i sprzedawaniu ich jako „lokale inwestycyjne” czy „mikroapartamenty”. Obecnie zdarza się, że takie lokale mają powierzchnię nawet poniżej 10 m2.
Pomieszczenia dla rowerów i wózków
Po wejściu w życie zmian każdy budynek mieszkalny wielorodzinny będzie musiał posiadać pomieszczenie gospodarcze do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, o powierzchni co najmniej 15 m2, zlokalizowane w pobliżu wejścia do budynku albo na kondygnacji podziemnej, jeśli jest do niej zapewniony dostęp windą lub pochylnią.
Miejsce do przechowywania rowerów i wózków może być też zapewnione w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty, również o minimalnej powierzchni 15 m2.
Miejsca postojowe dla niepełnosprawnych
Zmiana rozporządzenia ogranicza liczbę miejsc postojowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, i które mogą być sytuowane bez zachowania minimalnej odległości od okien budynków. Od 1 kwietnia 2024 r. takie miejsca postojowe nie będą mogły stanowić więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych.
Place zabaw i miejsca rekreacyjne
Plac zabaw dla dzieci będzie obowiązkowym elementem zagospodarowania terenu w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20 oraz zespołu takich budynków, w którym liczba mieszkań przekracza 20. W przypadku zespołu budynków konieczne będzie także miejsce rekreacyjne, dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw oraz miejsca rekreacyjnego musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.
Rozporządzenie dopuszcza wyjątki, gdy wykonanie placu zabaw nie będzie konieczne oraz gdy jego powierzchnia może być mniejsza niż określona rozporządzeniem. Zależy to m.in. od odległości od publicznie dostępnego placu zabaw dla dzieci.
Rozporządzenie wprowadza szczegółowe wymagania dla ogrodzenia placów zabaw, powierzchni (tym większej, im większa jest liczba mieszkań) i wyposażenia. Dopuszcza też możliwość sytuowania placu zabaw na stropodachu (do 5 m nad poziomem terenu).
Wszystkie zmiany wprowadzone w rozporządzeniu będą miały zastosowanie dla nowych zamierzeń budowlanych, czyli takich, dla których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie robót budowlanych zostaną dokonane począwszy od dnia wejścia w życie zmian (1 kwietnia 2024 r.).
Stan prawny na dzień 1 stycznia 2024 r.
Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. poz. 2442).